Investice do nemovitosti v Rakousku: Na co si dát pozor před podpisem smlouvy

Rakousko láká stále víc lidí, kteří chtějí investovat do nemovitostí – ať už kvůli krásným lokalitám, nebo možnosti zajímavé investice. Stabilní ekonomika, kvalitní infrastruktura a bezpečné právní prostředí lákají zahraniční kapitál – a Češi nejsou výjimkou. Než však podepíšete kupní smlouvu, vyplatí se porozumět specifikům rakouského trhu – od rozdílů mezi spolkovými zeměmi až po daňové povinnosti. Na konkrétní otázku, jak koupit nemovitost v Rakousku, nám odpovídali odborníci – Jan Rejcha z realitní kanceláře Rellox s.r.o. a Zuzana Nötstaller z advokátní kanceláře FAIRSQUARE.

Zdroj: freepik.com

V článku se dozvíte:

✔ Kdo může koupit nemovitost v Rakousku
✔ Jaká jsou pravidla pro rezidenční a rekreační objekty
✔ Jak financovat koupi nemovitosti a jaké poplatky vás čekají
✔ Proč je právní prověrka (due diligence) nezbytná
✔ Které lokality jsou pro investici do nemovitosti v Rakousku nejatraktivnější

Kdo může koupit nemovitost v Rakousku? 

Základní podmínky jsou pro občany EU stejné jako pro domácí kupce – žádné zvláštní povolení od pozemkové komise není potřeba. Přesto zůstává klíčové zohlednit regionální předpisy, které mohou ovlivnit převod vlastnického práva. 

Jak upozorňuje Zuzana Nötstaller z advokátní kanceláře FAIRSQUARE, „Podmínky pro občany EU jsou ve věci koupi nemovitosti v Rakousku stejné jako pro Rakušany. Skutečnost, že jsou v této věci zrovnoprávněni s rakouskými občany, se formálně deklaruje v kupní smlouvě s odkazem na konkrétní ustanovení v příslušném pozemkovém zákoně. Administrativně je v souvislosti s daňovou povinností nutné zažádat rakouský finanční úřad o přidělení daňového čísla, a to v případech, kdy český občan jak tímto číslem, tak číslem sociálního pojištění nedisponuje. V tomto případě se jedná o záležitost několika málo dní a převezme ji advokát.“ 

Rezidenční vs. rekreační nemovitosti – jaká jsou pravidla?

Smluvní úprava mezi rezidenčním a rekreačním objektem se neliší, zásadní je však regulace vedlejšího pobytu v turisticky exponovaných obcích (Vorbehaltgemeinde). Možnost zřízení vedlejšího pobytu v těchto obcích je striktně regulovaná, obecně na ústupu a samozřejmě se pak také odrazí ve vyšších cenách těchto nemovitostí. Ratio těchto ustanovení je snaha udržet aktivní každodenní život v rámci těchto obcí i mimo turistické sezony, popřípadě víkendy. 

V některých obcích Rakouska, zejména v turisticky atraktivních oblastech jako je Tyrolsko nebo Salcbursko, platí přísná pravidla ohledně užívání nemovitostí k rekreačním účelům. Legální užívání těchto nemovitostí není možné pouhým nahlášením vedlejšího pobytu. Kupující jsou při podpisu kupní smlouvy povinni podepsat prohlášení, v němž deklarují, že nemovitost nebude sloužit k rekreačnímu bydlení. Toto prohlášení je často podmínkou pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. 

V praxi se však často jedná o tzv. šedou zónu – nemovitosti jsou přes tato omezení fakticky využívány k rekreaci. Je však nutné upozornit na právní rizika takového postupu. Rakouský ohlašovací zákon („Meldegesetz“) stanovuje přísná pravidla a jejich porušení může vést k vysokým pokutám. V některých případech, zejména v Tyrolsku, může neoprávněné užívání nemovitosti vést až k jejímu vyvlastnění. 

Dále je třeba mít na paměti, že bez trvalého pobytu v nemovitosti není možné uplatnit osvobození od registračního poplatku za zápis do katastru, což zvyšuje celkové náklady na pořízení nemovitosti. 

Jak financovat koupi nemovitosti v Rakousku?

Hypotéka přes rakouskou nebo českou banku

Jednou z nejčastějších možností je hypotéka – ať už prostřednictvím rakouské banky, nebo formou úvěru od české banky. Každá varianta má svá specifika, která je potřeba zvážit před podpisem smlouvy.  

„Většina rakouských bank poskytuje hypotéku pouze osobám, které mají své primární příjmy v EUR. Některé lokální banky už ale začínají zpřístupňovat hypoteční úvěry i pro kupující z ČR, které mají příjmy v Kč. Dle našich zkušeností je Oberbank jedinou bankou na trhu, která si umí vzít do zástavy i kupovanou nemovitost v Rakousku. Častěji aplikovanou variantou je poskytnutí účelového, případně neúčelového hypotečního úvěru ze strany české banky. V tomto případě si banka bere do zástavy nemovitost na území ČR a nelze ručit kupovanou nemovitostí v Rakousku.“ Říká za Rellox Jan Rejcha a dále dodává, že kromě podmínek na straně bank je důležité sledovat i úrokové sazby. „Setkali jsme se účelovými hypotečními úvěry od Oberbank a ČSOB hypoteční bankou. Ostatní banky poskytují neúčelové úvěry. Úrokové sazby u těchto typů transakcí jsou vždy individuální a pohybují se o něco málo výše, než jsou běžné hypoteční sazby pro nákup nemovitosti v ČR.“ 

Vedlejší náklady a poplatky (GrESt, provize, katastr)

K hypotéce je nutné připočítat daň z nabytí nemovitosti (GrESt 3,5 %), odměnu advokáta nebo notáře (1 – 3 %) a makléřskou provizi (cca 3 %). Dále je pak nutné uhradit registrační poplatek při zápisu do katastru (Eintragungsgebühr) ve výšce 1,1 % z kupní ceny. V případě zástavního práva tento poplatek činí 1,2 % z vypůjčené částky. 

TIP: Od 01.04.2024 je možné využít časově omezené (aktuálně do 01.07.2026) osvobození od tohoto poplatku, a to v případě, že je kupující schopen prokázat naléhavou potřebu bydlení, tedy si zde nahlásí trvalý pobyt a zároveň se vzdá stávajícího trvalého pobytu. Toto osvobození je omezeno částkou EUR 500.000,00, pro část kupní ceny, která tuto hranici přesahuje, je nutné odvést poplatek 1,1 %. Zároveň není možné uplatnit toto osvobození u nemovitostí, kde kupní cena přesahuje EUR 2.000.000,00. Trvalý pobyt je zde nutné mít po dobu 5 let, v opačném případě je nutné poplatek doplatit zpětně. 

Právní aspekty nákupu: Na co si dát pozor (due diligence) 

Nötstaller z Fairsquare připomíná: „Před samotným podpisem doporučujeme provést důkladnou právní prověrku (tzv. due diligence), která odhalí skrytá rizika a zajistí bezpečný průběh celé transakce. V rámci nákupu nemovitostí v Rakousku českými občany důrazně doporučujeme využít služeb advokáta, který provede důkladnou due diligence celé transakce s ohledem na možná rizika a budoucí komplikace. Jde především o analýzu územního plánu, stavebního zákona a katastru i kontrolu nájemních vztahů.“ 

Důkladná kontrola by měla zahrnovat: 

• prověření záložních práv, věcných břemen, předkupních práv a superedifikátů, 
• ověření nájemních práv a souvisejících sporů, 
• posouzení stavebních a živnostenských povolení, případně rizika vyvlastnění ve veřejném zájmu, 
• zohlednění specifických předpisů, např. lesnického práva nebo ochrany kulturních památek. 

Dodává také, že ve spolkových zemích Salcbursko, Štýrsko a Tyrolsko se u dlouhodobě neobývaných nemovitostí vybírá poplatek – prázdným se rozumí objekt bez hlášeného pobytu déle než 26 týdnů. 

Nejlepší lokality pro investici do nemovitosti v Rakousku 

V loňském roce se poptávka po rakouských nemovitostech opět výrazněji zvedla. Převažuje zájem o koupi investiční nemovitosti nad koupí nemovitosti pouze za účelem vlastního soukromého užívání. Nejatraktivnějšími oblastmi pro pořízení nemovitosti v Rakousku zůstávají turisticky vyhledávaná lyžařská střediska v Tyrolsku, Salcbursku a Štýrsku. Investoři vyhledávají zejména ledovcová a výše položená střediska, případně dvousezónní resorty, které nabízejí vyžití v zimě i v létě.  

Rejcha dále říká, že „čeští investoři mají nejčastěji zájem o apartmány, jelikož péče o ně je snazší než v případě domů. Ideální volbou pro ně bývají apartmány v hotelových komplexech určené k dalšímu turistickému pronájmu. Nejenže je možné v hotelu strávit i vlastní dovolenou, ale zároveň je u nich nastaven systém správy a dalšího pronájmu, což znamená investici s atraktivním příjmem a bez starostí pro majitele.“ 

Ohledně ceny pak Rellox s.r.o. uvádí: „pokud mluvíme o nových nemovitostech v turisticky atraktivních lokalitách, potom se průměrná cena za m² pohybuje nejčastěji v rozmezí cca 7 000 – 10 000 EUR. V prémiových lyžařských oblastech jako je například  Sölden, Ski Arlberg nebo oblast v okolí Kitzbühelu se ceny vyšplhají klidně nad 11 či dokonce 12 000 EUR/m². Naopak za příznivější cenu si lze pořídit nemovitost ve Štýrsku, v Gröbmingu nedaleko Schladmingu, nebo ve východních Alpách – v Semmeringu. Zde se cena za m² pohybuje aktuálně na úrovni 5 300 – 6 300 EUR.“ 

Proč spolupracovat s odborníky? 

Využít služeb bilingvních advokátních kanceláří se zkušenostmi s rakouským trhem přináší investorům výrazné výhody – nejen eliminaci jazykových nedorozumění, ale i možnost připravit smlouvy „na míru“ místo univerzálních šablon. Advokát by měl klienta zastupovat samostatně, i když druhá strana už právníka či notáře má. 

Součástí profesionálního servisu je také detailní analýza katastrálních knih, možnost vyžádat si doplňující údaje přímo na příslušném okresním soudu a průběžné monitorování případných soukromoprávních sporů či veřejnoprávních omezení. 

Shrnutí a doporučení pro investory 

Zvažujete investici do nemovitosti v Rakousku a stále si nejste jistí dalším krokem? Obraťte se na prověřené odborníky. Rellox s.r.o. vám pomůže vybrat vhodnou nemovitost a zajistí komplexní servis od prvotního výběru až po následnou správu, zatímco advokátní kancelář FAIRSQUARE provede důkladnou právní prověrku, připraví bezpečnou kupní smlouvu a postará se o hladký zápis do katastru. Společně vás provedou celým procesem tak, aby investice proběhla bez komplikací a s co nejlepším výsledkem. 

Kontaktujte nás.